Trong lĩnh vực xây dựng, việc xác định diện tích sàn là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng đến chi phí, thiết kế và công năng sử dụng. Một trong những chỉ số phổ biến nhất là GFA – diện tích sàn xây dựng toàn bộ của công trình. Tuy nhiên, nhiều người vẫn nhầm lẫn GFA với các chỉ số khác như NFA hay CFA, dẫn đến sai sót trong tính toán và quy hoạch. Vậy GFA là gì, cách tính ra sao và khác gì so với các chỉ số diện tích khác? Hãy cùng ICADVietnam tìm hiểu chi tiết ngay sau đây!
Tóm tắt bài viết
GFA (Gross Floor Area) là tổng diện tích sàn của một công trình, bao gồm toàn bộ các tầng như hầm, lửng, kỹ thuật, áp mái, mái tum và ban công. Chỉ số này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá mật độ xây dựng, ảnh hưởng đến quy định pháp lý và quyền lợi của chủ đầu tư cùng các bên liên quan.
Theo Bộ Xây dựng (Công văn 601/BXD-HĐXD), GFA chỉ tính phần diện tích thuộc về tòa nhà, không bao gồm bãi đỗ xe, thang máy, hành lang chung hay bể chứa. Tổng diện tích sàn xây dựng được xác định theo từng lô đất, trong đó diện tích ban công của tất cả các tầng cũng được tính vào GFA để đảm bảo tính chính xác trong thiết kế và quy hoạch.
GFA không chỉ là một con số kỹ thuật mà còn đóng vai trò quan trọng trong quy hoạch và quản lý xây dựng. Việc tính toán đúng GFA giúp cân bằng giữa lợi ích kinh tế của chủ đầu tư và chất lượng không gian sống của cộng đồng.
Việc tính GFA giúp xác định tổng diện tích sàn sử dụng của công trình, từ đó có kế hoạch thiết kế và thi công hợp lý. Công thức cơ bản để tính GFA như sau:
GFA = Z x H
Để có kết quả chính xác, bạn cần đo đạc chiều dài và chiều rộng từng sàn, rồi cộng tổng diện tích của tất cả các tầng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng một số không gian như hành lang, cầu thang, sảnh đón hay các khu vực không phục vụ mục đích chính của tòa nhà sẽ không được tính vào GFA.
Ngoài công thức cơ bản, nhà thầu còn sử dụng nhiều cách tính khác tùy vào từng phần kết cấu của công trình:
Diện tích sử dụng = Diện tích sàn sử dụng + Các phần diện tích khác (móng, mái, sân, tầng hầm…)
| HẠNG MỤC | QUY TẮC TÍNH DIỆN SỬ DỤNG |
Phần mái | |
| Lát gạch | Tính 10% diện tích sàn sử dụng |
| Mái bê tông cốt thép để trần, không có lớp gạch lát. | Tính 50% diện tích sàn sử dụng |
Phần sân | |
| Sân ≤ 20m², có tường rào, cột và lát nền | Được tính toàn bộ vào diện tích sàn sử dụng (100%) |
| Sân < 40m² | Tính 70% diện tích sàn sử dụng |
| Sân ≥ 40m², lát nền, có tường rào, cột | Tính 50% diện tích sàn sử dụng |
Phần móng | |
| Móng đơn | Tính 30% diện tích sàn sử dụng |
| Móng băng | Tính 50% diện tích sàn sử dụng |
| Móng đài trên nền bê tông cốt thép | Tính 35% diện tích sàn sử dụng |
| Gia cố bê tông cốt thép | Tính 20% diện tích sàn sử dụng |
Diện tích sàn | |
| Có mái che | Tính 100% diện tích sàn sử dụng |
| Không có mái che nhưng lát gạch | Tính 50% diện tích sàn sử dụng |
| Sàn < 4m² | Tính 70% diện tích sàn sử dụng |
| Sàn > 8m² | Tính 50% diện tích sàn sử dụng |
GFA thường được so sánh với các chỉ số khác như NFA và CFA để xác định phạm vi tính toán phù hợp trong xây dựng. Dưới đây là sự khác biệt giữa các chỉ số này:
NFA (Net Floor Area) hay NSA (Net Sellable Area) là diện tích sàn kinh doanh, được tính theo diện tích thông thủy. Đây là phần diện tích thực tế mà người sử dụng có thể khai thác, như không gian bên trong căn hộ, văn phòng hoặc khu thương mại. NFA không bao gồm tường bao, cột, hộp kỹ thuật hay khu vực chung.
Trong xây dựng, có hai cách tính diện tích sàn tương ứng với hai khái niệm phổ biến: Tim tường và Thông thủy:
Cả NFA và GFA đều là các khái niệm quan trọng trong xây dựng, nhưng chúng có sự khác biệt rõ rệt về cách tính toán:
| Tiêu chí | NFA (Diện tích sử dụng) | GFA (Diện tích sàn xây dựng) |
| Cách tính | Theo thông thủy (diện tích thực tế sử dụng) | Theo tim tường (bao gồm tường, cột, hộp kỹ thuật…) |
Phạm vi tính | Chỉ bao gồm diện tích không gian nội thất có thể sử dụng | Bao gồm cả tường bao, cột, hộp kỹ thuật, hành lang, cầu thang… |
| Ứng dụng | Dùng trong mua bán, cho thuê căn hộ, văn phòng | Dùng để tính chi phí xây dựng, cấp phép, mật độ công trình |
NFA giúp người mua xác định diện tích sử dụng thực tế so với diện tích họ phải chi trả. Nếu căn hộ có nhiều cột hoặc hộp kỹ thuật, phần diện tích bị chiếm dụng sẽ nhiều hơn, gây thiệt thòi cho người mua. Vì vậy, diện tích thông thủy càng sát với diện tích tim tường càng tốt.
Trên thực tế, nhiều người không để ý đến sự khác biệt giữa diện tích thông thủy và diện tích sàn xây dựng, mà chỉ quan tâm đến con số ghi trong giấy tờ mua bán. Điều này dễ dẫn đến hiểu nhầm và thiệt hại nếu không nắm rõ cách tính diện tích.
Để tính NFA, chỉ cần cộng tổng diện tích các khu vực có thể sử dụng trong công trình, bỏ qua các phần diện tích không sử dụng như tường, cột và không gian kỹ thuật. Việc xác định NFA thường tuân theo quy chuẩn xây dựng tại từng quốc gia hoặc khu vực, giúp quản lý và phân bổ không gian hiệu quả hơn.
CFA trong xây dựng là viết tắt của Construction Floor Area, tức diện tích sàn điều hòa. Đây là tổng diện tích bên trong tòa nhà, được tính dựa trên bề mặt sàn và giới hạn bởi các bức tường bên ngoài.
Để xác định CFA, trước tiên cần đo đạc chính xác diện tích sàn. Sau đó, xác định các khu vực nội thất có thể sử dụng để tính tổng diện tích sàn điều hòa. Kết quả CFA sẽ phục vụ cho việc thiết kế và triển khai thi công công trình.
Để xác định diện tích sàn điều hòa (CFA), bạn có thể thực hiện theo các bước sau:
Phân Biệt CFA và GFA
| Tiêu chí | CFA | GFA |
| Định nghĩa | Diện tích sàn điều hòa – tổng không gian bên trong tòa nhà cần điều hòa không khí | Tổng diện tích sàn của một tòa nhà, bao gồm cả tường, cột, và không gian sử dụng |
| Cách tính | Tính diện tích sàn có điều hòa, trừ các khu vực không sử dụng (tường, trụ, phòng kỹ thuật…) | Tính diện tích toàn bộ mặt sàn, bao gồm cả diện tích của tường bao, cột, khu vực chung |
| Phạm vi | Chỉ tính diện tích sử dụng cho điều hòa (không gian sống/làm việc có HVAC) | Tính cả tường, hành lang, khu vực chung, lối đi, phòng kỹ thuật |
| Ứng dụng | Dùng để thiết kế hệ thống điều hòa không khí (HVAC) | Dùng trong tính toán tổng diện tích xây dựng, cấp phép công trình |
Tóm lại, GFA đóng vai trò quan trọng trong thiết kế và xây dựng. Việc hiểu rõ GFA cùng các chỉ số liên quan như NFA, CFA sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn trong quá trình thiết kế và thi công. Nếu bạn cần tư vấn chuyên sâu về thiết kế và xây dựng văn phòng, hãy liên hệ với ICADVietnam để được hỗ trợ chi tiết!
CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG ICAD VIỆT NAM
Địa chỉ: Tầng 2, Số 7 Ngõ 282 Kim Giang – Đại Kim – Hoàng Mai – Hà Nội
Hotline: 0983.141.283
Website: icadvietnam.vn
– Nguồn ảnh: ICADVietnam và Officesnapshots.com –
Với hơn 30 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Kiến trúc và giáo dục, Thạc sĩ/ KTS. Lê Thái Lai là người đặt nền móng cho định hướng phát triển bền vững của ICADVietnam. Ông hiện là giảng viên chính Đại học Kiến trúc Hà Nội và Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Kiến trúc và Xây dựng ICADVietnam.
