Bản Vẽ Hoàn Công Là Gì? Quy Định Mới Nhất Theo Nghị Định 207/2026/NĐ-CP

Bạn có biết, thiếu bản vẽ hoàn công đồng nghĩa với việc công trình của bạn không đủ điều kiện để thanh toán hoặc làm thủ tục hoàn công đổi sổ? Dù quan trọng là thế, nhưng không ít người vẫn chưa phân biệt được nó khác gì so với bản vẽ thiết kế ban đầu. Bài viết này sẽ giải đáp chi tiết định nghĩa, vai trò và các quy định mới nhất về bản vẽ hoàn công mà bạn không thể bỏ qua.

1. Bản vẽ hoàn công là gì?

“Bản vẽ hoàn công là bản vẽ công trình xây dựng hoàn thành, trong đó thể hiện vị trí, kích thước, vật liệu và thiết bị được sử dụng thực tế.” theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2026 của Chính phủ. Bản vẽ hoàn công là một phần không thể thiếu trong hồ sơ hoàn công trình xây dựng và hồ sơ phục vụ quản lý, vận hành và bảo trì công trình.

2. Bản vẽ hoàn công để làm gì?

Bản vẽ hoàn công có các vai trò sau đây:

• Phục vụ nghiệm thu và bàn giao: Bản vẽ hoàn công đóng vai trò là “bằng chứng thép” xác nhận khối lượng và chất lượng thi công thực tế tại công trường. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để chủ đầu tư nghiệm thu và thanh toán cho nhà thầu. Ví dụ: Nếu thiết kế ban đầu yêu cầu tường cao 2m, nhưng thực tế thi công điều chỉnh lên 2,2m theo yêu cầu mới, bản vẽ hoàn công sẽ ghi nhận chính xác con số 2,2m này. Nhờ đó, nhà thầu được quyết toán đúng và đủ phần vật tư, nhân công phát sinh so với kế hoạch ban đầu.
• Phục vụ cơ quan nhà nước kiểm tra pháp lý: Bản vẽ hoàn công là căn cứ để nhà nước kiểm tra xem công trình có phù hợp với giấy phép hay không. Nếu công trình có sai phạm, chữ ký và dấu trong bản vẽ hoàn công chỉ ra tổ chức cá nhân nào chịu trách nhiệm.
• Quản lý vận hành, bảo trì, cải tạo: Bản vẽ hoàn công như một “bản đồ ngầm” giúp chủ nhà biết đường điện, nước nằm ở đâu để sửa chữa, cải tạo, tránh khoan nhầm chỗ.
• Phục vụ lưu trữ hồ sơ kỹ thuật lâu dài: Dùng bản vẽ hoàn công để đối chiếu tìm ra nguyên nhân nếu sau này xảy ra sự cố nứt lún hoả hoạn. Ngoài ra một công trình có bộ hồ sơ hoàn công đầy đủ luôn có giá trị chuyển nhượng cao hơn, vì nó chứng minh được sự minh bạch và an toàn của kết cấu.

3. Phân loại và thành phần của bản vẽ hoàn công hoàn chỉnh 

3.1 Phân loại bản vẽ hoàn công

Một số bản vẽ hoàn công phổ biến:

• Bộ phận công trình
• Công việc xây dựng
• Giai đoạn xây dựng
• Lắp đặt thiết bị
• Từng hạng mục công trình
• Tổng thể công trình

Tuy nhiên, bản vẽ hoàn công công trình còn được phân loại tùy theo công việc, bộ phận công trình, cấu kiện, giai đoạn xây dựng/thi công,… 

3.2. Thành phần chính của một mẫu bản vẽ hoàn công hoàn chỉnh

Mẫu bản vẽ hoàn công hoàn chỉnh bắt buộc phải có các thành phần chính dưới đây (thiếu là có thể bị trả hồ sơ hoặc không được nghiệm thu):

• Khung tên bản vẽ hoàn công: Thông tin công trình
• Nội dung bản vẽ: thể hiện thực tế và các sai lệch với thiết kế ban đầu
• Mẫu dấu hoàn công: Chữ ký và dấu. Trong đó, dấu bản vẽ hoàn công là thành phần bắt buộc để xác nhận tính pháp lý của hồ sơ.

4. Nội dung bản vẽ hoàn công gồm những gì?

Nhiều người thường lầm tưởng bản vẽ hoàn công chỉ là bản sao của bản vẽ thiết kế, nhưng thực tế, nó là một ‘bản đồ chi tiết’ chứa đựng mọi kích thước, cao độ, mọi sai lệch so với bản vẽ thiết kế ban đầu. Cụ thể, nội dung bản vẽ hoàn công chuẩn chỉnh sẽ bao gồm:

• Hạng mục Kiến trúc & Kết cấu: Mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt thực tế các tầng và bản vẽ kết cấu hoàn công.
• Hệ thống Kỹ thuật (MEP & PCCC): Bản vẽ chi tiết hệ thống điện nước, cơ điện và phòng cháy chữa cháy thực tế.
• Hạ tầng & Bộ phận khuất: Tổng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật và đặc biệt là các bản vẽ bộ phận che khuất (phần nằm sâu trong tường/nền).

5. Mẫu dấu bản vẽ hoàn công chuẩn Nghị định 207/2026/NĐ-CP

Theo quy định của Nghị định 207/2026/NĐ-CP, mẫu dấu hoàn công phải tuân thủ chặt chẽ một trong hai mẫu dấu được cơ quan quản lý nhà nước phê duyệt như sau:

• Mẫu số 1 được áp dụng cho đa số các công trình, yêu cầu sự tham gia và xác nhận của cả ba bên chủ chốt trong quá trình thi công và giám sát. Cụ thể, mẫu dấu này bao gồm ba ô ký tên cho: 
  • Người lập bản vẽ (thường là cán bộ kỹ thuật của nhà thầu)
  • Chỉ huy trưởng công trường (hoặc giám đốc dự án đại diện nhà thầu) 
  •  Giám sát trưởng (đại diện đơn vị tư vấn giám sát). 

• Mẫu số 2 có cấu trúc phức tạp hơn, dành cho các dự án có sự tham gia của nhiều cấp nhà thầu. Điểm khác biệt lớn nhất là mẫu này yêu cầu tới bốn chữ ký xác nhận bao gồm: 
  • Người lập
  • Chỉ huy trưởng hoặc giám đốc dự án của nhà thầu phụ
  • Chỉ huy trưởng hoặc giám đốc dự án của tổng thầu 
  • Tư vấn giám sát trưởng.

6. Quy trình & quy định bản vẽ hoàn công trong xây dựng

6.1. Thu thập và đối chiếu dữ liệu hiện trường

Trước khi vẽ bản vẽ hoàn công, nhà thầu cần thu thập số đo thực tế của công trình và so sánh với thiết kế ban đầu để đảm bảo tính chính xác trong quy định bản vẽ hoàn công.

• Đo đạc thực tế: Nhà thầu thi công tiến hành đo đạc các kích thước, vị trí, cao độ thực tế của bộ phận công trình ngay sau khi thi công xong.
• Xác định sai lệch: So sánh các thông số thực tế với bản vẽ thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt. 

6.2. Lập bản vẽ hoàn công

Quy trình lập được chia thành 2 trường hợp cụ thể theo quy định bản vẽ hoàn công trong Phụ lục IIB Nghị định 207/2026/NĐ-CP:

• Trường hợp 1 (Không có thay đổi so với bản vẽ thiết kế): Nhà thầu có thể sử dụng bản sao bản vẽ thiết kế bản vẽ thi công để làm bản vẽ hoàn công.
• Trường hợp 2 (Có thay đổi so với bản vẽ thiết kế): 

• Nếu thay đổi nhỏ: Nhà thầu ghi trị số thực tế trong ngoặc đơn bên cạnh hoặc dưới trị số thiết kế cũ ngay trên bản vẽ thiết kế.
• Nếu thay đổi lớn: Nhà thầu phải tiến hành vẽ lại bản vẽ hoàn công mới để phản ánh đúng thực tế.
• Đối với các bộ phận công trình bị che khuất phải được lập bản vẽ hoàn công hoặc được đo đạc xác định kích thước, thông số thực tế trước khi tiến hành công việc tiếp theo.

6.3. Đóng dấu và ký xác nhận

Đại diện nhà thầu ký và đóng dấu pháp nhân để xác thực thông số kỹ thuật thực tế. Đơn vị giám sát ký xác nhận nội dung bản vẽ phù hợp với thi công và tiêu chuẩn chất lượng trước khi đưa vào hồ sơ nghiệm thu. Phần dấu và chữ ký là “công cụ” để truy trách nhiệm thuộc về cá nhân, tổ chức nào nếu xảy ra sai phạm hoặc lỗi

6.4. Tập hợp và lập danh mục hồ sơ

Hai bước sắp xếp và lập danh mục chính là bước quan trọng để biến những bản vẽ rời rạc thành một bộ hồ sơ chuyên nghiệp.

• Sắp xếp khoa học theo phân khu & hạng mục: Các bản vẽ được hệ thống hóa theo trình tự logic (ví dụ: Kiến trúc -> Kết cấu -> MEP -> PCCC). Mỗi bản vẽ đều phải được đánh số hiệu riêng biệt và đồng nhất để tránh nhầm lẫn giữa các phiên bản thiết kế cũ và thực tế thi công.
• Lập bảng danh mục hồ sơ hoàn công: Đây là mục lục tổng thể giúp chủ đầu tư và cơ quan chức năng nắm bắt nhanh số lượng và loại bản vẽ có trong hồ sơ. Danh mục này đóng vai trò là căn cứ pháp lý để đối chiếu khi bàn giao toàn bộ tài liệu kỹ thuật của công trình

6.5. Kiểm tra và lưu trữ

Đây là bước cuối cùng trong quá trình lập bản vẽ hoàn công,  xác nhận lại độ chính xác của bản vẽ để lưu trữ lại hồ sơ phục vụ cho việc thanh tra, đối chiếu sau này.

• Kiểm tra: Chủ đầu tư kiểm tra lại toàn bộ bộ bản vẽ hoàn công trước khi ký biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục/công trình.
• Lưu trữ: Bộ bản vẽ được lưu trữ tại hồ sơ của chủ đầu tư và gửi cho các cơ quan quản lý nhà nước khi có yêu cầu kiểm tra công tác nghiệm thu.

7. Câu hỏi thường gặp về bản vẽ hoàn công

7.1. Người  lập bản vẽ hoàn công là ai?

Nội dung về trách nhiệm của nhà thầu và nhà thầu liên danh được quy định tại Phụ lục IIB của Nghị định 207/2026/NĐ-CP như sau:

Nhà thầu thi công lập bản vẽ hoàn công theo hạng mục công trình, công trình xây dựng do mình thi công. Trường hợp nhà thầu liên danh thì từng thành viên trong liên danh có trách nhiệm lập bản vẽ hoàn công phần việc do mình thực hiện, không được ủy quyền cho thành viên khác trong liên danh thực hiện.

7.2. Khi nào lập bản vẽ hoàn công?

Bản vẽ hoàn công được lập ngay sau khi hoàn thành bộ phận hoặc hạng mục công trình. Đối với các bộ phận công trình bị che khuất phải được lập bản vẽ hoàn công hoặc đo đạc xác định kích thước thực tế trước khi tiến hành công việc tiếp theo.

7.3 Bản vẽ hoàn công khác bản vẽ thiết kế ở đâu

Trên đây là những thông tin tổng quan về bản vẽ hoàn công, từ khái niệm, cách lập đến các quy định liên quan trong quá trình thi công và nghiệm thu công trình. Việc chuẩn bị bản vẽ hoàn công chính xác là cơ sở quan trọng để hoàn thiện hồ sơ và phục vụ công tác quản lý công trình.

Nếu doanh nghiệp đang có nhu cầu thiết kế và thi công văn phòng, cần một phương án được triển khai đồng bộ từ thiết kế đến hoàn thiện hồ sơ, hãy liên hệ ICADVietnam để được tư vấn giải pháp phù hợp với không gian và nhu cầu sử dụng.

• Website: https://icadvietnam.vn/ 
• Facebook: https://www.facebook.com/ICADVIETNAM/
• Hotline: 024 35739957 / 0983 141 283

Lê Thái Lai

Với hơn 30 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Kiến trúc và giáo dục, Thạc sĩ/ KTS. Lê Thái Lai là người đặt nền móng cho định hướng phát triển bền vững của ICADVietnam. Ông hiện là giảng viên chính Đại học Kiến trúc Hà Nội và Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Kiến trúc và Xây dựng ICADVietnam.